Новые предложения по покупке квартиры
Сегодня много говорится о том, что покупка нового жилья практически не представляется возможной. Жилье недоступно по двум основным причинам: оно дорогое, а банки не хотят давать кредиты. Обе эти причины лежат в пределах сложившихся стереотипов, и рыночные предложения по ценам на квартиры и ипотечные программы полностью подтверждают несостоятельность таких доводов.
Цены на квартиры упали практически в два раза по сравнению с пиковыми ценами 2007-2008 годов и, по мнению многих экспертов, прошли свое ценовое дно. Также и ипотечные программы с каждым месяцем дешевеют и становятся доступнее. Уже есть предложение на рынке с 10% первым взносом, а минимальные предложения по ставкам 14,71% годовых на первичном рынке и 16,45% годовых на вторичном.
Безусловно, возобновление массового ипотечного кредитования возможно только при еще большем снижении ставок, до уровня 10-12% в гривне. Даже при двадцатилетнем сроке кредита и нынешних процентах сложно обслуживать и задолженность, и проценты. Поскольку уровень зарплат (и что более важно, официальных зарплат) не позволяет обслуживать кредитные обязательства. Но уменьшение ставок возможно только при значительном уменьшении ставок по депозитам — до 6-8% годовых в гривне. Что в данных экономических условиях и при существующем уровне инфляции просто не представляется возможным. Дальнейшее падение ставок по ипотечным программам возможно только при общем оздоровлении экономики и росте доходов населения.
Даже самые дешевые ипотечные программы не привлекают заемщиков, потому что произошло общее снижение платежеспособности населения после кризиса. Платежеспособная часть населения после нескольких лет кредитного бума оказалась настолько обременена кредитными обязательствами, что получение дополнительных займов не представляется возможным, а иногда и в принципе нужным. Однако спрос на ипотечные кредиты все-таки есть: но он существенно отличается от того, который был несколько лет назад. Сейчас заемщики не стремятся просто купить квартиру в кредит, а используют возможность улучшить жилищные условия, пока цены на недвижимость снова не пошли в гору. Кредит берут на недостающую часть суммы после продажи старой квартиры. Также есть интересные предложения, предлагающие купить квартиру без первого взноса под залог уже имеющейся. Получается, что в качестве залога выступает две квартиры — существующая и покупаемая в кредит, а в кредит выдается 100% стоимости покупаемого жилья.
Предложения банков по ипотечным программам расширяются ежемесячно. В среднем требуемые авансовые взносы находятся на уровне 30%, минимальный аванс в 10% предлагает только один банк. Максимальные сроки кредитования — 20 лет, в основном программы рассчитаны на 10 и 15 лет. Ставки постоянно снижаются и в данный момент находятся в диапазоне 17-20% годовых. Так как Нацбанк запретил банкам в одностороннем порядке изменять ставку по кредиту (что было очень распространенной практикой в кризис), сейчас финансовые учреждения в качестве альтернативы предлагают плавающую ставку по кредиту. Некоторые банки имеют кредитные программы и с фиксированной, и с плавающей ставкой. Как правило, фиксированная ставка дороже, чем плавающая. Это связано с тем, что плавающая ставка «привязана» к определенному показателю (например, к ставке по депозиту) и может изменяться как в большую, так в меньшую сторону. Таким образом банк перекладывает риски изменения стоимости ресурса на заемщика. Прежде чем определяться с видом ставки, необходимо хорошо взвесить все «за» и «против», ведь плавающая ставка может вести себя достаточно непредсказуемо на длинных сроках.
